Le financement du viager

Le viager civil est une forme spécifique de vente immobilière, dans laquelle un bien immobilier est cédé par un propriétaire en échange d'un prix partiel immédiat (le bouquet) et le paiement d'une rente de façon périodique jusqu'au décès de l'ancien propriétaire. Tout bien immobilier détenu en pleine propriété peut faire l'objet d'une vente en viager, mais les particularités, en fonction de la situation de l'ancien propriétaire, sont nombreuses. On citera ainsi le cas d'un propriétaire occupant, lorsque la personne continuera de résider dans les lieux, et d'un propriétaire non occupant, souvent lorsque la personne a décidé de partir en maison de retraite et a loué son bien, pour encaisser un revenu foncier lui permettant de pourvoir à ses frais de résidence. Mais il peut y avoir des tas d'autres situations. A noter également que la transaction fait l'objet d'un caractère encadré prévoyant un renforcement de l'accompagnement du notaire, et surtout lorsque le vendeur est une personne très âgée ou faisant état d'une culture patrimoniale réduite.

Le bouquet est le montant à acquitter pour acheter le bien immobilier. L'argent doit être versé à l'acte auprès du notaire en charge de la transaction. Cette somme est définie librement entre les parties, mais elle est généralement calculée à titre indicatif par le notaire, qui se basera sur des références ministérielles, en fonction de l'âge du propriétaire cédant. La rente viagère qui sera versée selon un calendrier défini communément et signifiée à l'acte, engage l'acheteur au respect de celui-ci. Elle est calculée par différence entre le bouquet, et la valeur du bien au prix du marché et au regard de l'espérance de vie du propriétaire cédant (appelé crédit rentier).

Si on excepte l'absence de garantie acceptée par le banquier (très rare mais possible au regard du patrimoine de son client acheteur et de la valeur du bouquet), restent donc les solutions de garanties extrinsèques, c'est-à-dire non directement liées à l'objet du prêt. On peut imaginer une garantie hypothécaire sur un autre bien de l'acheteur, pour peu que la valeur de ce bien couvre le montant du prêt. Elle peut aussi se satisfaire de cautions personnelles ou de cautions gagistes. Mais le plus souvent la banque proposera de prendre en garantie d'autres actifs de l'acheteur, comme un contrat d'assurance-vie, un portefeuille de valeurs mobilières, ou des avoirs financiers déposés (comptes à terme, contrats d'épargne). D'autant que si ces avoirs sont externes à la banque, cela lui permet de rapatrier ces actifs dans ses livres. Attention ! Si les actifs en garantie sont composés de valeurs susceptibles de connaitre des variations, le banquier demandera à recueillir un montant de garantie plus élevé que le montant du prêt consenti, histoire de se prémunir d'une cession dans une période de dévalorisation des actifs. La banque peut même envisager de répartir la garantie sur plusieurs actifs différents pour lisser le risque, et laisser l'opportunité d'un choix en cas de nécessité d'action de sa garantie. Ça peut être aussi un élément de la stratégie d'investissement...